부동산 개발의 기본

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부동산 개발자, 시행사, 디벨로퍼, ... 모두 같은 이를 지칭한다.

 

이들은 1)토지를 매입하여 2)인허가를 득하여 3)PF를 일으킨 후 4)시공하여 준공하면 5)정산 후 수익을 얻는다.

 

1)토지매입

개인이나 법인이 소유한 토지를 부동산매매계약을 통해 매입한다. 자금이 충분하지 않다면 토지계약금까지는 시행사 자금을, 나머지는 대출을 통해 잔금을 마련한다. 이때의 대출을 브릿지론, B/L이라 부르고, PF 시 상환하게 된다. 토지계약금 마저 부족한 상황이라면 묻지마 투자를 받아야 하는데, 이를 블라인드 펀드, B/F라고 한다. 일반 사업지라면 토지의 100%를 매입해야 하고, 정비구역이라면 67%(2/3) 이상 매입하면 인허가 절차를 시작할 수 있다.

 

2)인허가

토지가 매입되면 건축설계를 한 후 제반서류와 함께 인허가를 접수한다. 일반적인 경우라면 인허가 주무부서와 사전협의 후 건축심의를 거쳐 건축허가를 득하는 과정이다. 경우에 따라 앞단에 개발행위허가 혹은 지구단위계획의 절차가 있을 수 있다.

 

3)PF

인허가를 득하면 다음 절차는 시행의 가장 중요한 대출, 프로젝트 파이낸싱이다. 개발사업의 가장 큰 규모의 대출이고, PF를 일으킨다는 것은 사업의 성공을 의미한다. 선순위, 중순위, 후순위로 나누어 투자기관을 모집하고, 시행사는 이들에게 이자와 취급수수료, 주관수수료를 지급한다. 자금은 후→중→선의 순서로 사용해야 하고, 선순위는 한도대출, 중/후순위는 일시대출의 형태이며, 중순위는 메자닌이라고도 한다.

 

4)시공

인허가를 득하면 시공사를 선정하여 공사도급계약 체결 후 착공을 진행한다. 공사도급 협의 과정에선 시행사가 우위에 서게 되지만 공사도급계약을 체결한 이후론 시공사로 힘의 균형이 바뀌게 된다. 시행사는 시공이 제대로 이뤄지고 있는 지 체크해야 하며 각종 민원에 대한 대책을 시공사와 함께 마련해야 한다. 공사 막바지에는 인허가청과 기 협의하였던 사항들을 이행한 후 준공을 득하여 입주를 시작한다.

 

5)정산

준공이 나면 시공 하자조사를 한 후 시공사에 마무리 작업을 요청한다. 분양잔금 혹은 매매대금이 매출로 들어오면 PF 선순위부터 차례대로 정산(Exit)을 진행하며 가장 마지막은 에쿼티 투자자, 그리고 시행사이다.

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