신탁 : 담보신탁, 관리형 토지신탁, 차입형 토지신탁(개발신탁)

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개발사업의 안정성을 위해 프로젝트의 주요 자산(토지, 건물 등)을 신탁한다. 시행사의 채권자가 강제 집행할 수 없고 시행사가 파산하더라도 보호될 수 있기 때문에 하는 것이며, 주로 담보신탁과 관리형 토지신탁의 방법으로 한다.

 

토지를 담보신탁한 경우, 건물과 사업권, 분양대금 채권 등의 자산이 여전히 시행사의 재산으로 남기 때문에 문제가 된다. 이러한 이유로 관리형 토지신탁으로 위험을 근본적으로 회피하는 경우가 많다. 관리형 토지신탁이란 신탁사가 사업의 주체가 되어 프로젝트를 시행하는 것이다. 

 

하지만 관리형 토지신탁에서 표면적인 사업주체만 수탁자인 신탁사의 명의인 것이고, 실질적인 시행업무는 모두 위탁자인 시행사가 담당하게 된다.

 

자금은 있으나 개발여력이 부족한 시행사의 경우 신탁사에 개발신탁(차입형 토지신탁)을 하여 개발사업을 이어나갈 수 있다. 신탁사가 시행사의 역할을 대행하는 것이고 신탁사는 사업 최종 수익은 신경 쓸 필요 없이 Exit까지만 고려하면 되므로 분양률이 낮을 경우 분양가 하향 조정에 대한 이슈를 시행사 입장에선 신중히 검토해야 한다. 

신탁사 입장에선 분양가가 낮아 분양이 잘되어 사업이 원활히 진행되는 것이 최우선이므로, 시행사의 수익이 0에 가까울 수록 좋기 때문이다.

 

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내용, 이미지 출처

- 부동산PF 개발사업법, 박영사

- 한국투자부동산신탁 홈페이지 신탁 설명